В кинофильме «Бриллиантовая рука» незабвенная управдом категорично утверждала, что «наши дворы планируются не для гуляний, а для эстетики». Эстетики, вобщем, тогда было не в пример меньше денькам нынешним. На данный момент прекрасный, выделяющийся фасад, приятный вид из окна, «зеленый район» или тем более «парк рядом» для многих становятся определяющими. Медлительно, но уверенно уходит в прошлое практика относить эти и подобные причины к «вторичным». В том числе и в деле ценообразования.Если веровать бессчетным исследованиям потребительских настроений, проведенных по заказу девелоперских компаний, для большей части покупателей квартир основным фактором было и остается положение дома. Локация объекта занимает первую строку в перечне мотивов у 44% покупателей жилища. При этом это типично как для приобретателей квартир в новостройках, так и для будущих хозяев «вторичного» жилища. Многие специалисты рынка недвижимости вообщем именуют локацию «рыночнообразующим» фактором: правильное, прибыльное положение объекта недвижимости, будь то дом, торговый или офисный центр, обеспечивает чуть ли не половину фуррора.Оборотная связь в действииРанее на архитектуру строения и его эстетику направляли внимание в основном покупатели элитного жилища. Ситуация в эконом-классе была оборотной: спрос определялся в первую очередь не удачным эстетическим решением, а доступностью приобретения. «По этой причине до сих пор считается, что в эконом-классе конструктору делать нечего, — гласит генеральный директор Urban Group Иван Богатов. — Но в последнее время мы лицезреем подвижки в сознании потребителей. Ведь цена жилища возросла, а когда человек растрачивает $200-300 тыщ, он не хочет получить за это очевидную панельную коробку и требует определенных призов: доброкачественную планировку, зелень во дворе, радующий взор фасад». По словам Богатова, как только в их компании ощутили спрос со стороны покупателей, то немедля на него откликнулись. На данный момент для представителей среднего класса Urban Group строит жилой комплекс «Ивакино-Покровское». Огромное внимание при этом уделяется созданию приятной глазу и комфортной среды. Не считая того, проектируется «Аксаково», где «жилая площадь еще меньше, чтоб не удорожать покупку, но эстетика все равно ставится во главу угла».По данным аналитического центра компании «Домострой», «вторичные» причины оказываются главными при выборе квартиры для 35% покупателей столичной недвижимости. При этом на первичном и вторичном рынках этот процент примерно схож. Директор департамента новостроек компании «Домострой» Наталья Козлова уверена: «Местоположение, вид из окна, наличие поблизости дома парковой зоны, естественно, играют роль при выборе жилья». Но она добавляет, что перечисленные причины в зависимости от класса жилища оказывают влияние на стоимость недвижимости неодинаково. В секторе эконом-класса вид из окна и место фактически не меняют цены, но значительно уменьшают время экспозиции. В бизнес-классе к расположению объекта предъявляются более высочайшие требования, что находит отражение в цене. Больший спрос в этом сегменте — новостройки в престижных районах столицы, с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, а также с хорошими видовыми чертами. Так, неизменным спросом пользуются квартиры в жилом комплексе «Адмирал» у метро «Профсоюзная» и в новеньком жилом комплексе на улице Гарибальди.Рейтинг причин воздействияГенеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский предлагает расположить «факторы влияния» в последовательности силы воздействия на цену объекта. Это позволяет выстроить такую их очередность: сперва — ближнее окружение, далее — состояние и благоустроенность двора, затем — вид из окна, эстетика дома, соседи. При всем этом каждый положительный пункт наращивает цена объекта на 10%. Воздействие этих причин на первичном и вторичном рынке, по его воззрению, однообразное. А генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова выделяет очередной дополнительный фактор — безопасность: «Большое значение покупатели элитного жилища присваивают своей безопасности. Потому в элитных домах система безопасности должна быть поставлена на профессиональную базу и включать несколько уровней: контроль системы доступа в здание, физическая охрана, круглосуточное видеонаблюдение, охранные системы в квартирах и т.п. В целях обеспечения безопасности, а также для формирования однородной социальной среды в некоторых домах проводится фейс-контроль будущих жильцов». «Отбирать» жильцов может и сам застройщик — в этом ему помогают риэлторские агентства и жильцы дома, желающие знать, кто будет их соседями. Что все-таки до надбавок за архитектуру, то, по ее словам, успешный проект «позволяет застройщику реализовывать квартиры с надбавкой не менее 10%».Своими арифметическими выкладками делится и пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. Он убежден, что, к примеру, «в секторе бизнес- и элит-класса адресок и вид из окна могут наращивать стоимость комплекса в несколько раз, а в неких случаях цена метра растет в десять раз». В особенности ценятся водоемы — при правильном позиционировании вид на реку или залив увеличивает цена жилища в среднем на 20-25%. Близость к парковым зонам играет наименьшую роль, чем размещение у воды: цена квадратного метра может возрасти на 5-10%.Кстати, жилище у крупных парковых массивов имеет не только достоинства вроде способности погулять с любимой собакой на природе (опять вспомним управдома из «Бриллиантовой руки»). Часто эти дома размещены далековато от метро и крупных магистралей, а ведь комфортная дорога на работу для многих — более значимый фактор при выборе жилища, чем близость к паркам и прекрасный вид из окон.Чем дороже, тем важнееДля какого же процента покупателей «вторичные» причины на самом деле главные? На этот вопрос Миша Мазаев, генеральный директор «Дом.ру-Столица», отвечает так: «Для 15-20% эти причины имеют решающее значение, правда, не в комплексе. Из перечисленного большая часть покупателей дает предпочтение экологически подходящим районам городка, ориентируясь на парковые зоны и вид из окна. В секторе элитной недвижимости они ценятся больше — 25-30%». И при прочих равных критериях они могут оказывать влияние на стоимость жилища: в элитном классе — до 30%, в классе «бизнес» — до 20%, в «эконом» — до 5-10%.Питерские риэлторы и девелоперы отмечают очередной «вторичный фактор», соответствующий конкретно для северной столицы. Обитатели Петербурга при покупке квартир очень изредка уезжают из «своего» района: если жил, допустим, в коммуналке в Адмиралтейском районе, то и квартиру будет находить обязательно в нем, даже если в соседнем районе дома намного лучше и более презентабельны по цене. Исключения из этого правила встречаются только в сегменте элитного жилища. Кроме технических черт этой категории покупателей нужен еще и адрес, за который они готовы платить огромные деньги.Кстати, о цене. Еще два-три года вспять вторым фактором, определяющим выбор объекта покупки на петербургском жилищном рынке, была стоимость. На данный момент этот мотив «спустился» на третью строку и, по оценкам представителей риэлторских агентств, сохраняет свою актуальность для 23% покупателей. А вот качество дома и планировка квартир, включая такую категорию, как общая и жилая площадь, напротив, поднялись на второе место: на эти свойства обращают свое внимание 24% клиентов риэлторов.Правда, необходимо отметить, что в большей степени высококачественные свойства квартиры играют роль для покупателей новостроек. И чем выше цена и классность объекта, тем жестче требования потребителей. «У нас в последнее время приметно возросло количество клиентов, которые дотошно интересуются не только общими техническими чертами дома в целом и квартиры в частности, но и деталями», — поделился с нами один из петербургских девелоперов, работающих в сегменте элитного жилья. — Мы уже привыкли к вопросам: «Какие конкретно инженерные системы будут поставлены в доме?», «Материалы каких компаний будут использованы?»Набережная в придачуПри всем этом броско, что, по мнению продавцов жилища (как риэлторов, так и девелоперов), только для 9% возможных покупателей играет роль, кто конкретно строит дом. На теоретическом уровне само имя компании, зарекомендовавшей себя как строитель надежного жилища, должно снимать, по крайней мере, вопросы о качестве. Вобщем, имя на уровне «Знак качества» зарабатывается десятилетиями, а российские девелоперы еще очень юны.Важную роль при выборе будущей квартиры играет не только положение дома само по себе, но и то, что именуется вид из окна. Обычно в Питере высоко ценились «виды на воду»: квартиры в домах, расположенных на набережных бессчетных рек и каналов, и квартиры с окнами на реки-каналы, по некоторым оценкам, на 10% дороже, чем соседские, но с окнами, выходящими в типичный питерский двор-колодец.

В ближайшее время девелоперы не только пристально выслеживают конфигурации вкусов потребителей, но и начинают на них играть. Еще каких-нибудь два-три года вспять компании навряд ли стали бы думать о благоустройстве набережной, признают питерские застройщики. Но все изменяется: вырастают не одни только цены, но и требования, и запросы покупателей. Сейчас вид набережной становится принципиальным для успеха проекта в целом. Обустраивают прилегающую местность и те девелоперы, которые реализуют проекты жилой недвижимости вдалеке от рек: для них тоже есть, где проявить свои фантазию и вкус — дворы, придомовая территория, наиблежайшие к дому участки парков. И делают они это не столько из благотворительности. Делают они это поэтому, что по качеству инженерии и набору сервисных опций новые жилые объекты на рынке Петербурга фактически выровнялись и теперь поразить клиента бесшумным лифтом или современным домофоном уже не получается. А означает, возможному покупателю надо предложить еще что-то ценное не считая адреса и качественно построенных стенок.

Источник: news.mail.ru